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マンション管理組合の駐車場貸出は収益事業?

以前、私も知人から質問を受けたことがありますが、最近では車を所有する人が減っていることもあって、マンションの駐車場の使用率が低くて困っているケースが相当数あるようです。

このような状況を受け国土交通省から文書紹介による回答として、国税庁から「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」という文書回答事例が公表されたと2012年3月5日号の税務通信で取り上げられていましたので、まとめておきます。

1.区分所有者(入居人)を対象として行っている場合

まず、管理組合が、その業務の一環として、その区分所有者(入居人)を対象として行っている駐車場業は、収益事業に該当するかについて確認しておきます。

この点については、国税庁から質疑応答事例が示されており、以下の1~4を前提条件とする限りにおいては、収益事業に該当しないとされています。

<前提条件>

  1. 駐車場業は、その区分所有者を対象として行われていること
  2. 駐車場の敷地は、その区分所有者が所有していること
  3. その収入は、通常の管理費等と区分することなく、一体として運用されていること
  4. 駐車料金は、付近の駐車場と比較して低額であること

そして、収益事業に該当しない理由としては以下が示されています。

  1. 管理組合という地域自治体が、その自治会の構成員を対象として行う共済的な事業であること
  2. 駐車料金は、区分所有者が所有している共有物たる駐車場の敷地を特別に利用したことによる「管理費の割増金」と考えられること

難しい理由はともかくとして、自分の持ち物を自分で使っているだけと考えれば、収益事業とされないというのは当然といってもいいのではないかと思います。

2.区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合

区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合はどうなるのかは、今までは明らかとなっていませんでしたが、今回の文書照会で以下の三つのケースについての取扱いが明示されました。
なお、以下では、?マンション管理組合(マンションを管理する管理組合及び管理組合法人)のうち管理組合については、法人税法上、人格のない社団等に該当することが前提となっています。

(1)入居者と外部の利用者の区別をしない場合

これは、利用の募集を区分所有者と外部者とを分けずに広く行い、使用は区分所有者であるかどうかを問わず申込み順とし、使用料や使用期間などの使用条件についても区分所有者と同様の条件とするような場合です。

したがって、外部使用を行うことにより空き駐車場が解消している状態で、区分所有者から駐車場の使用希望があった場合でも、外部使用を受けている者に対して早期退去を求めるようなことは想定されていません。

このような場合は、外部使用部分だけでなく、区分所有者の使用も含め、そのすべてが収益事業に該当するとされています。

理由としては、区分所有者に対する優先性がまったく見られず、管理業務の一環としての「共済的事業」とは認められず、市中の有料駐車場と同様の駐車場業を行っているものと考えられるためとされています。

ただ、現実問題として、このケースに該当するのはあまりないのではないかと思います。

(2)入居人を優先することを条件に外部に貸し出している場合

これは、利用の募集は区分所有者とは別に外部に対しても広く行うものの、外部使用に当たっては、区分所有者を優先する条件が設定されているような場合です。

例えば、区分所有者の使用希望がない場合にのみ外部使用を行うこととし、外部使用により空き駐車場が解消している状態で、区分所有者から駐車場の使用希望があったときには、一定の期間(例えば3か月)以内に、外部使用を受けている者は明け渡さなければならないというような条件が設定されている場合です。

条件については、「明け渡しについては、使用期間を1年とする契約である場合には、使用期間の満了時において区分所有者の使用希望があるときには使用期間を更新しないことといった条件を付すことにより、区分所有者の優先使用を確保することも考えられます」とされています。

この場合は、外部使用部分のみが収益事業に該当するとされています。

つまり、区分所有者に対する一定の優先性が見られることから、少なくとも区分所有者の使用に限れば、管理業務の一環としての「共済的事業」であり、収益事業たる「駐車場業」には該当しないが、外部使用については、

①外部使用の募集が広く外部に向けて行われていること、

②区分所有者に対する使用に一定の優先性が見られること、

③区分所有者からの使用希望がなければ外部利用が長期間となること(短期間とは限らないこと)、

④管理費又は修繕積立金が不足するおそれに備えて、収入を得ることが目的であること、

からすると、外部使用は管理業務の一環としての「共済的事業」とは別に、異なる独立した事業を行っていると考えることが相当であるためです。

(3)短期的に外部に貸し出した場合

これは、例えば、近隣で道路工事を行っている土木業者から、マンション管理組合に対して、工事期間(約2週間)に限定して空き駐車場を使用したいとの申出に応じて駐車場を貸し出したような場合です。

この場合は、全額が非収益事業とされています。

これは、管理組合が積極的外部使用を行おうとしたわけではなく、相手方の申出に応じたものであり、また、区分所有者の利用の妨げにならない範囲内で、ごく短期的に行うものなので(2)とは異なり独立した事業とすべき事情が存在せず、管理業務の一環としての「共済的事業」と一体のものと考えらえるため区分所有者(入居人)を対象としている場合と同様収益事業とはならないということです。

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