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借地権とは?(その1)

今回は借地権についてです。

1.定義

借地権とは、建物所有目的の地上権と土地賃借権をいうとされています(借地借家法2条1号)。簡単にいえば、他人の土地を借りて、その土地の上に建物を建てた場合に土地を借りた人が有している権利が借地権ということになります。

なお、借地権には、使用貸借は含まれません。

2.借地権の存続期間

借地権の最短期間は30年とされていますが、30年以上の期間を定めることは可能です。
期間を定めなかったときは自動的に30年と取り扱われ、また、期間途中の解約申入れは認められません。

なお、借地権の更新は可能で、更新の方法には以下の三つがあります。
(1)合意更新
(2)請求による更新
(3)法定更新

(1)合意更新
これは、当事者間での話し合いによる更新です。更新期間は、借地借家法4条により最初の更新では20年以上、2度目以降の更新では10年以上とされています。

(2)請求による更新
請求による更新とは、借地権の期間が満了した時点において、借地上に建物がある場合には借主が借地権の更新を請求できるというものです(借地借家法5条1項)。

貸手はこの請求請求を拒絶することもできますが、無条件で認められるわけではなく正当事由が必要とされています。
正当事由があるかどうかについては、地主および借地権者双方が土地を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、地主が土地の明け渡しに際して支払うべきもの(立ち退き料)があるかなどの内容を考慮して判断されます。

更新期間については、合意更新同様、初回の更新の場合は20年、2度目以降の場合は10年とされています。なお、この期間よりも長い期間とするのは自由です。

(3)法定更新
法定更新は、請求による更新同様、建物がある場合に限り認められるもので、借地権の期間が満了した時点で借手が建物があるための土地を継続して使用しており、かつ貸手(地主)側に更新拒絶の正当事由がない場合に借地権が更新されるとするものです(借地借家法5条2項、6条)

法定更新による更新期間については、合意更新・請求による更新と同様、初回は20年、2度目以降は10年とされています。なお、これよりも長い期間とするのは自由です。

3.更新が拒絶された場合の建物の取扱い

借地借家法上、借地上に建物が存在する場合、正当事由がなければ貸手(地主)は更新を拒絶することができないとされて、借手の保護が図られていますが、逆に言えば正当な事由がある場合には借地権の更新を拒絶することができます。

この場合、借地権上の建物はどうなるのかですが、この場合、借地人には地主に建物を時価で買い取ることを請求することができるとされています(借地借家法13条)。ただし、借地権の終了が、地代の不払いなど借手の債務不履行よって終了する場合には買取請求権は認められません。

続きは次回以降とします。

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